Real Estate

Real estate es también conocido como Reits o Socimis. Adquiere diversos nombres en función del país donde se instale. El término Reits proviene de Real Estate Investment Trust. Los Reits son sociedades de inversión del sector inmobiliario.

Estas sociedades nacen para posibilitar al inversor participar en vehículos inmobiliarios sin la necesidad de abordar un gasto sobre un inmueble.

Los Retis están exentos de tributación siempre que repartan el 90% de sus beneficios a su accionariado en forma de dividendos. Esta situación provoca que sean muy buenos activos de inversión en periodos inflacionarios.

Por norma general los Reits son poco cíclicos.

En los Reits el beneficio neto es una métrica muy pobre ya que incluye el gasto no monetario de Depreciación y Amortización. Las normas contables exigen depreciar los inmuebles, sin embargo, los activos inmobiliarios no pierden valor con el paso del tiempo; tienden a aumentar de valor.

En este sector es interesante contar con el free cash flow ya que solo contiene el Capex de mantenimiento.

Es un sector que tolera cierta deuda. No obstante, en periodos recesivos la deuda puede generar problemas. La deuda debe ser analizada atendiendo a :

• El tipo fijo o variable de la deuda.

• El tipo de interés al que se financia.

• El momento de vencimiento de la deuda.

Los ratios de apalancamiento pueden ser obtenidos a través de:

• Debt / Equity.

• Debt / FFO.

FFO es el acrónimo de Funds from operation. FFO es el beneficio neto + D&A - ganancias por ventas de activos.

En este sector nos podemos encontrar NNN, Triple net leases. Son real estates en los que los inquilinos se hacen cargo de los gastos. En este tipo de activos obtenemos rentabilidades más bajas.

Hay dos métodos de valoración en los Reits:

• NAV. Net asset value.

Tiene en cuenta los pasivos, las deudas.

• P/FFO o P/AFFO.

Con este método podemos obtener un valor intrínseco del Reit.

NAV. Net asset value.

En situaciones normales es un método de valoración bueno para valorar Reits. Necesitaremos el Net operating income anual del Reit así como el Cap rate que estimemos, siendo esta una clave de la valoración. De media los Reits han cotizado a un Cap rate de 6,5% o 7%. Cuanto mayor es la calidad del Reit menor Cap rate tendrá.

Históricamente los Reits han cotizado muy cerca de su Nav. Los únicos momentos donde podemos encontrar Reit cotizando con considerables descuentoes es en momento de crisis abruptas.

La resta de los ingresos menos los gastos operativos genera el dato de Net operating income.

Este NOI debe ser multiplicado por la yield del Cap Rate que, si su media es de 6,5, será 100/6,5 generando una cifra de aproximadamente 15.

La multiplicación del NOI y la yield del Cap rate da el dato de valor actual estimado del Reit.

Sobre el valor actual estimado hay que hacer una serie de cálculo:

• Sumar: cash and cash equivalents así como las inversiones.

• Restar: mortgages and unsecured indebtedness así como cash distributions and losses in unconsolidated entities.

Es cálculo total es el Net Asset Value.

Posteriormente es necesario mirar las acciones en circulación para hacer una división y calcular el valor intrínseco a partir del Nav / share.

Price / Funds from operation. Price / Adjusted funds from operation.

Históricamente los Reits han cotizado entorno a las 16,5 veces Price Funds from operation. Al igual que con la valoración anterior, los únicos momentos en lo que podemos encontrar a los Reits cotizando sustancialmente por debajo de su valor intrínseco es en los momentos de crisis.

Preferiblemente se utiliza los adjusted funds from operation ya que es una métrica más precisa que contempla el flujo de caja que genera el Reit.

Funds from operations - Capex = Adjusted funds from operations.

Calcular el FFO / Share.

Conocer el múltiplo P / FFO.

Precio objetivo. FFO / Share  x 16, que es la media del múltiplo de P / FFO.

Calcular AFFO / Share.

Conocer el múltiplo P / AFFO.

Precio objetivo. AFFO / Share  x 17, que es la media del múltiplo P / AFFO.